Respondendo a perguntas sobre financiamento imobiliário e INCC

Dando sequência às perguntas sobre financiamento imobiliário e INCC, respondo a dois leitores do blog.

1. Boa Tarde Pierre!
   Adquiri uma casa no valor de 125.000,00 reais, o financiamento foi feito em 60 X + 5 Intermediárias. Será acrescido mensalmente 1% + IGP-M. A pergunta: Se no meio do financimento eu quiser quitar a casa, como seria essa conta? Vamos supor que eu comecei pagando 1000,00 reais e hoje estou pagando 1500,00 reais, faltando 25 prestações. Eu pagaria 25 X 1500,00 ou 25 X 1000,00 (que seria o inicial de contrato)?
   Desde já agradeço a atenção.
   Fábio Henrique Meireles
2. Bom dia, comprei um apartamento na planta no valor de R$ 182.000,00 em que na propaganda seriam 150 de R$ 1213,33, fizemos o negócio e assinamos o contrato, onde para minha surpresa verifiquei que até as chaves o reajuste de cada parcela seria feito pelo INCC (o que antes para mim seriam parcelas fixas…)

Paguei as 8 primeiras parcelas em cheque e sem reajuste, na 9ª parcela o valor que era de R$ 1213,33 veio R$ 1265,31, gostaria de saber se este valor está abusivo e como ficarão as parcelas até a entrega das chaves que está prevista para dez/2009

Segue resumo:
1ª - R$ 1213,33
2ª - R$ 1213,33
3ª - R$ 1213,33
4ª - R$ 1213,33
5ª - R$ 1213,33
6ª - R$ 1213,33
7ª - R$ 1213,33
8ª - R$ 1213,33
9ª - R$ 1265,31
10ª - R$ 1273,99
11ª - R$ 1285,08

Após a entrega das chaves a pretação será reajustada pela tabela PRICE.
Obrigado.

Rafael

Fábio, você pagaria pelo valor reajustado pelo INCC + 1% até aquela data, já que esta é a remuneração do capital. Como o saldo devedor é que é reajustado, ele que estará valendo, e este é reajustado com INCC + 1%. No seu exemplo, você pagaria 25 vezes R$ 1.500,00.

Rafael, o valor que você considera como abusivo está correto. Infelizmente observamos na maioria dos casos se a parcela cabe no nosso orçamento, só que os juros e o reajuste do INCC desequilibra nosso orçamento. Por isso a Tabela PRICE será conveniente para você.

Infelizmente não há como fazer uma previsão confiável do quanto vai pagar, porque a inflação está fugindo das projeções, e o INCC não está sendo diferente.

Acerto de Contas

Respondendo a perguntas sobre financiamento imobiliário

O leitor do blog, Anderson, enviou uma pergunta sobre financiamento imobiliário, que é um questionamento de grande parte das pessoas.

Pierre

Estou avaliando uma oportunidade de compra de um apartamento na planta negociado por R$ 315.000,00.

Tenho dúvida se o negócio oferecido vale a pena uma vez que haverá incidencia de juros pelo INCC na seguinte forma de pagamento:

• 7 x R$ 500,00 mais
• 29 x R$ 1200,00 mais
• 3 anuais (fev/09/10/11) de R$ 8.000,00 mais
• R$ 40.000,00 nas chaves.
• O restante (R$ 212.700,00) seria financiado a partir da entrega das chaves (fev/11).

Seria mais interessante investir o dinheiro até fev/11 e comprar o apartamento com uma entrada maior?

Obrigado.

Anderson, estou acreditando que o pagamento de juros será de 1%, como na grande maioria dos casos. Além disso incidirá INCC.

Não fiz o cálculo exato do seu financiamento, mas você dificilmente encontrará algum investimento com essa rentabilidade (1% + INCC). Neste caso provavelmente a entrada que você daria neste apartamento, seria maior em 2011 do que o que você teria aplicado. Isso na hipótese de ainda ter o mesmo apartamento para vender.

Visto isso, sugiro que aplique o dinheiro que está se dispondo a guardar todo mês, e em 2011 encontre outra oferta de imóvel. Não é recomendável comprar um imóvel sem ao menos ter uma boa entrada. Lembre-se que o cálculo que você faz com seu dinheiro a incorporadora faz também.

Boa sorte!

Acerto de Contas

Crise econômica vai se agravar

Na semana passada aconteceu o inevitável: a primeira crise de liquidez em um grande banco de investimento americano, o Bear Stearns.

Sem dinheiro para repassar aos seus correntistas, o banco não teve outra opção, a não ser declarar sua incapacidade de pagamento e recorrer ao FED, que está articulando sua venda ao JPMorgan.

O JPMorgan, por sua vez, está assumindo o banco por apenas US$ 2 por ação, em um negócio que na verdade visa muito mais dar tranquilidade ao mercado do que se colocar numa posição de avanço no mercado.

O que estamos vendo desta vez é o próprio mercado financeiro se organizando para cobrir os furos deixados por eles mesmos. Isso é que realmente podemos chamar de “economia de mercado”.

Nada comparado ao que vivemos com o PROER, onde a população foi obrigada a pagar as dívidas provenientes do “sopapo” financeiro que os bancos tiveram com o fim da inflação.

O FED preferiu deixar os bancos à míngua do que incorrer em moral hazard (risco moral), onde os bancos centrais ajudam entidades financeiras em dificuldades, incentivando o comportamento de risco assumido por elas.

De certo mesmo só a certeza que outros fundos de investimento deverão enfrentar problemas nos próximos meses. Seria de bom tom se os bancos se antecipassem a esses anúncios, realizando fusões antes da quebra de confiança no mercado.

No Brasil o reflexo vem na Bovespa, que agora opera em forte baixa, de mais de 3%, apenas seguindo os péssimos resultados no mundo todo.

Acerto de Contas

Quem vai querer comprar ações da Infraero?

Perdido no espaço aéreo

Quem se habilita?

O Governo mostra que ainda está perdido em relação à confusão nos aeroportos no Brasil.

Desde que a bagunça se instalou, a partir da queda do avião da Gol, e posteriormente da Tam, ninguém se entende para tirar o país dessa péssima situação no setor aéreo.

O Governo ficou batendo cabeça, com o que fariz com a Infraero. Primerio veio a idéia de privatizar, o que se revelou impossível, já que não teria apelo no mercado financeiro. Além disso, é muito complicado você deixar uma área como essa nas mãos do setor privado.

Agora veio a decisão: abrir seu capital, colocando ações na Bovespa, mantendo o controle por parte do Governo.

Seria algo semelhante à Eletrobrás ou Petrobrás, porém com um sério agravante.

Quando um investidor pensa em comprar uma ação, é óbvio que espera ganhar dinheiro com isso. Uma ação vale aquilo que se espera dela de dividendos, que por sua vez são distribuídos se a empresa tem lucro.

porém, o balanço da Infraero mostra a real situação da empresa. Em 2005 o prejuízo líquido foi de R$ 458 milhões, e em 2006 foi de R$ 135 milhões.

Quem vai querer comprar ações de uma empresa com este quadro?

Lógico que o Governo pode fazer uma drástica mudança na empresa, tornando-a lucrativa, mãs não vai resolver o problema de falta de investimentos fazendo um IPO e levantando recursos no mercado financeiro, pois ninguém vai querer comprar ações de uma empresa deficitária.

Ontem o Valor Econômico mostrou o quadro das ações de empresas que fizeram IPO’s nos últimos 3 anos. A maioria das ações sofre de falta de liquidez. O resultado é que o preço destas ações despencou na maioria dos casos.

O Governo vai ter um longo trabalho pela frente.

Leia texto completo

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Inflação desacelera e zera pelo IPC-S

O IPC-S da FGV, divulgado agora há pouco, trouxe uma informação importante para os que estavam preocupados com a próxima reunião do Copom.

A inflação medida pelo indicador semanal ficou em 0,0%, medindo os últimos 30 dias. Apesar do IPC-S ser semanal, ele dá a inflação dos últimos 30 dias. Podemos analisar a desaceleração na prévia semanal. Na semana passada o índice ficou em 0,23%.

O mais importante foi o item alimentação, que preocupava, e teve forte desaceleração, e apresentou deflação nesta prévia (-0,38%).

Vestuário tambem apresentou deflação (-0,32%), além da desaceleração de todos os outros itens.

O que muitos diziam que era uma inflação pressionada pela demanda excessiva de alguns produtos, se transformou em uma preocupação a menos para o Banco Central na próxima reunião do Copom.

Amanhã a FGV divulga o IPC-S por capitais.

Para ler o relatório completo, clique aqui.

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Situação difícil

Governo economiza mais de R$ 100 bilhões para pagamento de juros, mas…

Em 2007 o Brasil bateu recorde no superávit primário, com mais de R$ 100 bilhões em economias para pagamentos de juros da dívida.

Essa parece ser uma boa notícia, já que a meta era economizar R$ 95,7 bilhões, mas mesmo com todo este esforço fiscal, não conseguimos nem pagar os juros do período. Apenas nos primeiros 10 meses de 2007, a conta de juros chegou a R$ 135 bilhões.

Muitos analistas gostam de apresentar a conta de juros ou endividamento em função do PIB, mas os dados devem ser analisados com outros detalhes, como a capacidade do Governo em resolver sua dívida líquida.

Todos os anos o montante desta dívida cresce, e não precisa ser adivinho para saber que uma hora o Governo vai ter que resolver esta pendência. Em outubro a dívida era de R$ 1,13 trilhão.

Se observarmos os dados apenas do Governo Central, esta economia foi de R$ 57,8 bilhões. O restante do superávit veio de empresas estatais.

Lula pegou esta dívida com pouco mais de R$ 500 milhões. Antes que algum defensor de FHC venha reclamar, a dívida assumida por FHC foi de aproximadamente R$ 50 bilhões, mas os altos juros praticados nos primeiros 4 anos de seu Governo, aliado à necessidade de financiamento da política cambial tornou esta dívida um dos maiores problemas nacionais.

Uma das poucas formas de resolver esta dívida seria, neste momento, diminuir muito a taxa de juros, aproveitando a queda dos juros nos EUA, e controlar o aumento de crédito via aumento de IOF. Este instrumento inclusive o Governo está utilizando agora, mas por outros motivos.

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Bradesco e Itaú valem mais que Merrill Lynch.

Ineficiência de mercado

Depois não sabem o motivo da Bolsa brasileira dar estas sacudidelas que deixam investidores desesperados.

Algumas coisas não podem ter fundamentos, e mesmo assim muitos analistas ainda insistem que o Ibovespa tem espaço para crescer.

Dois meses atrás a Vale do Rio Doce ficou valendo mais do que a Petrobrás, agora é o Bradesco e o Itaú que tem valor de mercado maior do que o Merrill Lynch.

Do mesmo jeito que a Vale não tem o mesmo valor que a Petrobrás, as ações dos bancos brasileiros estão fora da realidade. Ou o banco americano está muito subvalorizado pela crise imobiliária.

Mas algo está em desequilíbrio, podem ter certeza.

O Bradesco é o sétimo banco mais valioso do mundo, e o Itaú é o nono. Estão à frente, por exemplo, da American Express e do Morgan Stanley. Entre as vinte maiores instituições financeiras das Américas, o Brasil possui quatro. Além do Bradesco e Itaú, o Banco do Brasil e o Unibanco completam a lista.

Que banco no Brasil é muito rentável, disso ninguém duvida, mas não há modelo financeiro que explique esta valorização excessiva.

É apenas mais uma bolha que uma hora vai estourar.

Ranking por valor de mercado nas américas em bilhões de dólares

1o Bank of America - 160
2o JPMorgan Chase - 133
3o Citigroup -122
4o Wells Fargo - 85
5o Goldman Sachs - 74
6o Wachovia - 58
7o BRADESCO - 52
8o US Bancorp - 52
9o Itaú - 51
10o American Express - 51
11o Bank of NY Mellon - 50
12o Morgan Stanley - 48
13o Merrill Lynch - 44
14o Banco do Brasil - 41
15o State Street - 29
16o Lehman Brothers - 28
17o Unibanco - 26
18o Charles Schwab - 25
19o Mastercard - 23
20o Sun Trust Banks - 20

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A difícil decisão sobre as taxas de juros

Análise

Ontem o Copom se reuniu sob forte tensão internacional, em virtude das turbulências nas bolsas de valores, e de uma ameaça de recessão nos EUA.

Sem surpresas, o Copom não diminuiu a taxa Selic, que está em 11,25%.

Quando falo sem surpresas, é porque o histórico de decisões que afetam a taxa básica de juros no Brasil sempre mirou a meta de inflação, nunca o possível quadro de recessão, ou mesmo a dívida pública brasileira.

Vamos comparar a decisão do FED com a do Banco Central do Brasil.

O mercado americano vislumbra uma recessão para os próximos anos. Seria resultado de uma política creditícia irresponsável com fatores cíclicos.

Pois bem, o FED agiu rápido, baixando sua taxa de juros em 0,75%, e me parece que deve baixar ainda mais. A preocupação maior é com uma recessão.

Aqui a decisão foi a de manutenção da altíssima taxa de 11,25%, sem o menor sinal de recessão, até porque não vivemos uma.

Pode-se argumentar: a inflação aqui preocupa. Mas nos EUA também.

A inflação aqui em 2007 foi de 4,46%, e nos EUA foi de 4,1%. No caso deles, isso significa o dobro dos países ricos.

Claro que eles estão preocupados com a inflação, mas o tom da decisão é outro. Sabe-se que a inflação deverá ser freada pela própria atividade econômica, que anda baixa por lá.

Aqui no Brasil, por sua vez, a crise preocupa porque o dólar tende a subir com a saída de recursos, dificultando o controle da inflação. Mas, a inflação aqui está muito concentrada em alimentos, que infelizmente é uma tendência para os próximos anos, com a entrada de uma parte substancial da população nas classes B e C. Além disso, os alimentos estão sofrendo uma pressão de demanda no mundo todo. Não vai ser com taxa Selic que vai se controlar isso.

Mas a decisão não é fácil. Acredito que o melhor que teriam a fazer era realmente a manuetenção da taxa, com viés de baixa, para que em uma emergência no mercado de capitais, o Banco Central pudesse ter uma certa folga para manobra.

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É hora de ficar longe das bolsas

Alguns amigos hoje me ligaram, preocupados, pois há alguns meses resolveram investir em alguns fundos de ações vinulados à Bovespa, e estão vendo parte do dinheiro simplesmente desaparecer.

Desde o ano passado as bolsas começaram a ter um comportamento preocupante. Na verdade o problema veio há 3 anos atrás.

As bolsas começaram a subir muito, principalmente a brasileira, em função de forte aumento de liquidez nos mercados emergentes.

No Brasil, particulrmente, o fenômeno foi mais acentuado, em função da queda nas taxas de juros, em que investidores estavam acostumados a rentabilidades elevadas com baixo risco, e foram em grande parte para a Bovespa.

Como retorno passado não é garantia de retorno futuro, uma hora a economia ia acertar as contas com aqueles que apostaram que a bolsa subiria para sempre.

Alguns ativos tiveram retornos muito elevados, como é o caso da Vale do Rio Doce e da Petrobrás, por causa do FGTS, e outros, fortemente ancorados à commodities, viram seu valor aumentar muito mais que a média.

Pois bem. Vai chegar um ajuste de preços, o que não será nada de anormal. Pode até nem vir agora, mas está parecendo, pelos indícios no mercado americano, que ese é o momento mais provável.

O Governo americano anunciou um pacote que aumentará o consumo das famílias, mas não vai ao foco do problema, que é a liquidez de algumas carteiras de crédito, especialmente as do mercado imobiliário americano.

Se quer um conselho, fique longe das bolsas. Se seu dinheiro está lá, não há muito o que fazer, a não ser aguardar. Sair agora pode ser péssimo. Apesar de que ficar também é. Este momento de alta volatilidade não é coisa para amadores. Se até o Citibank está agonizando, imagina você, com suas economias.

Não há como dar uma certeza para os próximos meses. Em momentos de stress os mercados não funcionam de forma racional, e isto pode acarretar grandes perdas para aqueles que esperavam ganhos rápidos.

Esse é o risco de mercado.

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Néo Correia

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Conheça o ranking de reclamações de telefonia

Já que estamos hoje falando de telefonia, e também do atendimento, vamos dar uma olhada no ranking de reclamações junto à Anatel, que supostamente regula e fiscaliza as empresas.

Na telefonia móvel, no mês de novembro, a Tim é a campeã em reclamações. Em seguida vem a CTBC e a Brasil Telecom. A Oi está em quarto lugar.

Na telefonia fixa, a campeã foi a GVT, seguida pela Embratel, a Telefônica e a Brasil Telecom. A Oi Telemar vem em quinto lugar.

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Néo Correia

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Mantega faz banqueiros pagarem a conta da CPMF

Uma parte da conta da CPMF o Governo já decidiu, serão os banqueiros que irão pagar.

A decisão de aumentar o IOF e a CSLL dos bancos atingiu em cheio o setor financeiro, que de acordo com o Ministro, lucra muito, e tem como ajudar na conta.

A idéia é arrecadar R$ 10 bilhões em aumentos de impostos, e cortar gastos na ordem de R$ 20 bilhões, o restante viria do aumento de arrecadação.

Explico melhor. O aumento da CSLL sobre os lucros dos bancos reduz muito a lucratividade do setor. Além disso, o aumento do IOF prejudica o crédito, que estava sendo a principal fonte de receitas dos bancos.

Com isso, quem vai pagar a conta da CPMF, em parte, são os bancos.

Nada mais justo.

Não é de estranhar que hoje o “Democratas” está detonando o Governo.

Está defendendo sua “gente”.

O problema está nos cortes que o Governo terá que fazer. Assinou acordos de reposição gradual para várias áreas do funcionalismo. Se não honrar, o serviço público vai viver o pior ano de sua história, com greves que se arrastarão o ano inteiro.

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Brasil pode se tornar segundo maior produtor mundial de biodiesel neste ano

da Agência Brasil

A partir do maior consumo do B2 (diesel mineral com mistura obrigatória de 2% de biodiesel), o Brasil poderá saltar da condição de quarto para a de segundo maior produtor mundial de biodiesel, superando Itália e França e permanecendo atrás apenas da Alemanha.

A afirmação foi feita pelo diretor do Departamento de Combustíveis Renováveis do Ministério de Minas e Energia, Ricardo Dornelles, ao informar que a produção de 2007 foi de 450 milhões de litros e chegará a 850 milhões neste ano.

Dornelles destacou a demanda mundial por fontes limpas de energia, em função de questões climáticas e ambientais: “Os mercados vão abrir e o Brasil poderá se tornar grande exportador de biodiesel. Depende de outras nações implantarem seus programas, quebrarem barreiras e estabelecerem padrões, mas temos grande potencial.”

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Bem-vindo ao ano do rato

Hoje o Valor Econômico vem com uma excelente análise dos investimentos para 2008, e também do comportamento do dólar.

Claro que é apenas opiniões de especialistas, mas vale a pena dar uma lida.

Eu tenho algumas divergências em relação a alguns prognósticos. Por exemplo, o dólar.

Muitos acreditam que vai cair muito mais do que hoje. Acredito que deva cair um pouco, mas voltará a subir ainda este ano, já que estamos perto do piso.

Explicando melhor, vamos ter uma pressão cambial desvalorizando o dólar, já que o saldo na balança de pagamentos ainda é muito positivo. Além disso, as commodities agrícolas devem subir ainda mais com a pressão exercida pela demanda mundial por alimentos.

Por outro lado, nossas exportações, à exceção de alimentos e minério, deve começar a sentir de maneira mais forte o peso do rela valorizado, e isso inevitavelmente vai levar, em alguns meses nossa balança comercial a ficar com um menor superávit. Isso vai pressionar o dólar para cima. A dúvida é saber em quantos meses isso acontecerá.

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Petrobrás anuncia nova descoberta de petróleo e ações sobem. Isso é positivo?

No mercado financeiro

Em novembro a Petrobrás anunciou a descoberta de uma grande bacia de petróleo, e suas ações dispararam 14% em apenas um dia.

Logo depois decobriram que os agentes exageraram no preço estipulado, e logo voltou ao normal, com a incorporação desta descoberta, já que ela aumenta o valor de mercado da Petrobrás.

Ontem à noite anunciou nova descoberta de petróleo, e as suas ações preferenciais sobem agora 4%.

A questão é: é positivo estes anúncios de descoberta?

A princípio sim, já que a empresa está declarando oficialmente ao mercado uma vantagem competitiva. Em um mercado eficiente essas informações são incorporadas rapidamente ao valor da ação, como deve ser.

O problema é que o mercado de ações no Brasil ainda não está acostumado a tanta transparência e reage exageradamente para cima. Este é um fenômeno conhecido como overreaction, ou reação exagerada. É considerada uma anomalia de mercado.

Mas estes anúncios são excelentes, e a princípio inibe utilização de informações privilegiadas por parte de especuladores no mercado. Já é comum em mercados mais desenvolvidos, e mostra que o Brasil está avançando.

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